Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Şartlarda Tahliye Edebilir?

Konut veya işyerinin kiraya verilmiş olması, ev sahibinin istediği herhangi bir zamanda kira sözleşmesini sona erdirebileceği anlamına gelmez. Kiracının tahliye edilebilmesi için kanunda öngörülen tahliye sebeplerinden birinin bulunması ve ilgili sebep için öngörülen usul ve sürelere uyulması gerekir.

Kira bedelinin ödenmemesi, ev sahibinin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması ve belirli şartlarda uzun süreli kira ilişkileri tahliyeyi gündeme getirebilen başlıca durumlardandır.

Aşağıda ev sahiplerinin tahliye sürecinde karşılaşabileceği başlıca durumlar soru ve cevaplarla açıklanmıştır.

Kira sözleşmesinin süresi bittiğinde kiracıyı tahliye edebilir miyim?

Kural olarak yalnızca kira sözleşmesinin süresinin dolmuş olması yeterli değildir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.

Kiraya veren ise yalnızca sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Bu nedenle örneğin bir yıllık kira sözleşmesinin bir yılının dolmuş olması, ev sahibine tek başına kiracıyı tahliye etme hakkı vermez.

Kiracı kirasını ödemezse tahliye edilebilir mi?

Evet, gerekli şartların oluşması hâlinde tahliye gündeme gelebilir.

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya veren, kira alacağının tahsilinin yanında kiracının tahliyesine yönelik hukuki yollara da başvurabilir.

Ancak hangi yolun izleneceği, kiracıya yapılan bildirimler ve verilen süreler önemlidir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye sürecinde dava yolunun yanı sıra şartları mevcutsa ilamsız icra yoluyla tahliye de söz konusu olabilir.

Bu nedenle “kira bir kez gecikti, kiracıyı hemen çıkarabilirim” şeklinde bir değerlendirme her durumda doğru değildir.

İki haklı ihtar nedeniyle kiracı tahliye edilebilir mi?

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kanunda belirtilen diğer şartlarla birlikte tahliye davası gündeme gelebilir.

Burada ihtarların haklı olması ve ilgili kira dönemi içerisindeki ödeme durumlarının doğru değerlendirilmesi önemlidir.

İki haklı ihtara dayalı tahliyede dava açılması bakımından ayrıca kanunda öngörülen süreye uyulması gerekir.

Eve kendim taşınmak istiyorum. Kiracıyı tahliye edebilir miyim?

Şartları varsa evet.

Kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğunun bulunması tahliye sebebi oluşturabilir.

Ancak yalnızca “evimi geri istiyorum” denilmesi yeterli değildir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ve kanunda öngörülen diğer şartların gerçekleşmesi gerekir.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilir.

Çocuğum eve taşınacaksa kiracıyı tahliye edebilir miyim?

Gerçek, samimi ve zorunlu bir konut ihtiyacının bulunması hâlinde mümkün olabilir.

Kanun yalnızca ev sahibinin kendi ihtiyacını değil, altsoyunun ihtiyacını da tahliye sebebi olarak kabul etmektedir.

Dolayısıyla ev sahibinin çocuğunun gerçek bir konut ihtiyacı bulunması durumunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası gündeme gelebilir. Ancak ihtiyacın niteliği ve somut olayın koşulları ayrıca değerlendirilir.

Evi yeni satın aldım. İçindeki kiracıyı tahliye edebilir miyim?

Evin satın alınması mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, mevcut kira ilişkisinin tarafı hâline gelir.

Bununla birlikte yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek ve samimi bir konut veya işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde kanundaki şartlara uygun olarak tahliye talep etmesi mümkün olabilir.

Bu durumda özellikle taşınmazın edinilmesinden sonra yapılacak bildirim ve dava süreleri önem taşır.

Tahliye taahhütnamesi varsa kiracıyı tahliye edebilir miyim?

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse, şartları bulunan tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye istenebilir.

Ancak her tahliye taahhütnamesi otomatik olarak geçerli kabul edilmez. Taahhüdün ne zaman ve hangi koşullarda verildiği önem taşır.

Özellikle kira sözleşmesi kurulurken ve kiralanan henüz teslim edilmeden alınan bir taahhüt ile kiralananın tesliminden sonra verilen tahliye taahhüdünün hukuki durumu aynı değildir.

Geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması hâlinde de taahhüt edilen tarihten başlayarak kanunda öngörülen bir aylık süre içerisinde gerekli hukuki yola başvurulması önemlidir.

10 yıldır oturan kiracı tahliye edilebilir mi?

Bu konuda kullanılan “10 yılını dolduran kiracı doğrudan çıkarılabilir” ifadesi doğru ve yeterli bir açıklama değildir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmeler bakımından kanun, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya verene herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilme imkânı tanımaktadır.

Ancak bunun için kanunda belirtilen bildirim süresine uyulması gerekir.

Bu nedenle yalnızca kiracının taşınmaza ilk giriş tarihinden itibaren “10 yıl geçti” hesabıyla hareket edilmesi doğru olmayabilir. Sözleşmenin başlangıç tarihi, ilk sözleşme süresi ve uzama dönemleri birlikte değerlendirilmelidir.

Ev satılacaksa kiracı tahliye edilebilir mi?

Evin satılacak olması tek başına tahliye sebebi değildir.

Malik, kiracının bulunduğu taşınmazı satabilir. Ancak taşınmazın satışa çıkarılması mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Taşınmazı satın alan yeni malikin tahliye talep edip edemeyeceği ise yeni malikin ihtiyacı ve kanunda düzenlenen diğer tahliye sebeplerinin bulunup bulunmadığına göre ayrıca değerlendirilir.

Kiracı evi kötü kullanıyorsa tahliye edilebilir mi?

Kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara gerekli saygıyı gösterme yükümlülüğü bulunmaktadır.

Kiralanana zarar verilmesi, sözleşmeye veya kanuna aykırı kullanım ya da komşuluk ilişkilerini ciddi biçimde ihlal eden davranışlar, şartları oluştuğunda kira ilişkisinin sona erdirilmesine yol açabilir.

Ancak ihlalin niteliğine göre kiracıya önceden süre verilmesi veya yazılı bildirim yapılması gerekebilir. Ağır ihlaller bakımından ise farklı kurallar söz konusu olabilir.

Ev sahibi kiracıyı kendisi çıkarabilir mi?

Hayır. Bir tahliye sebebinin bulunması, ev sahibine kiracıyı kendi imkânlarıyla zorla çıkarma hakkı vermez.

Kiracının rızası dışında eve girmek, eşyalarını çıkarmak, kapının kilidini değiştirmek veya elektrik ve su gibi hizmetleri tahliyeyi sağlamak amacıyla kestirmek hukuki ve cezai sorunlara yol açabilir.

Kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmıyorsa somut olaya uygun yasal tahliye sürecinin izlenmesi gerekir.

Tahliye davasından önce arabulucuya başvurmak gerekir mi?

Kural olarak evet.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. 

Bu nedenle tahliye davası açılmadan önce uyuşmazlığın niteliğine göre arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin süreç ise kanunda bu zorunluluğun dışında tutulmuştur. 

Tahliye sürecinde sürelere dikkat etmek neden önemlidir?

Tahliye sebeplerinin tamamı aynı usule ve aynı süreye tabi değildir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı, iki haklı ihtar veya tahliye taahhüdü gibi sebeplerde bildirim, başvuru ve dava süreleri farklılık gösterebilir.

Bu nedenle geçerli bir tahliye sebebinin bulunması tek başına yeterli olmayabilir. İlgili tahliye sebebi için öngörülen sürenin geçirilmesi, o sebebe dayanılarak başlatılacak hukuki süreci etkileyebilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her kira ilişkisinin ve tahliye sebebinin özellikleri farklı olduğundan, hukuki değerlendirme somut olayın kendine özgü koşullarına göre yapılmalıdır.